別拿萬科說事

甘之如飴

近一段時間瑣碎的事情有點多，所以很少碼字耽誤更新，后期也許會是常態，在給手上的一些事情處理完后方可穩心。

最近社會新聞有點少，什么俄烏戰場、以巴沖突等距離我們的生活也很遠，與我們也沒什么干系，我還是想聊聊老百姓日常關心的事情，比如說：房地產

萬科這段時間暴雷新聞不斷，這股妖風什么時候吹起來的不知道，但從自媒體傳出來的信息是你方說罷他登場，各有各的說法，也不知道誰家說的是真實情況，看著都像是專家。

萬科備受關注，是萬科是混合制房地產企業的標桿，像此前的龍湖是民營房地產企業的標桿。暴雷從以恒大為代表的民營房企，后到融創、小碧，再波及到綠地、遠洋為代表的混改房企，那下一步呢？

昨天下午與某位地產老總聊到這方面的話題。房企要活下去必須去杠桿，現在的房企融資大多數是借新債還舊債，并不能解決債務的壓力，只是把風險向后推移，等待樓市好轉來化解債務，用時間換空間。

如果市場不好，只要銷售回款不是斷崖式崩塌，融資要給力和順暢，也能續命一段時間�？傮w上來講房企的煩惱就像根蔥，往里一看全是空；如老百姓生活不如意，就是缺少人民幣，一樣同理。



郁亮在接手萬科正是巔峰期，喊出了“活下去”的口號低調行事。所以萬科能拿到較低的融資，一個是融資渠道強勁、債務結構改善、拿地放緩（控制支出）、土地儲備較充足等導致評級不錯。另一個是一直有個好爹做背書，以前是華潤，現在是地方國資背景的深鐵。

看過《西游記》的人都知道，常常會出現這樣的畫面：當大圣與二師兄正要收拾某個妖怪時，總有某某大仙聲音出現：大圣且慢，此畜生乃我門童、坐騎，待我收拾它。然后就草草了事，這說明背書很重要。

也有人有疑問像綠地、遠洋這樣的混企怎么會出現暴雷現象。我的理解是背景很重要就在與此，像這樣混企暴雷過多，背書也不好使，這里就不聊一些地方的城投了。用朋友的一句話說：背書這東西就像衛生抽紙，看著幾百抽，抽抽、抽抽也就抽沒了。

萬科落地宿遷的第一個項目是在蘇宿園區，當時算得上是經典熱盤。營銷總是我老同事（策劃公司），得以幾次交流。對當時的市場分析、價格定位、銷售把控等方面詳談甚歡�？梢哉f對后期的運作還是相當成功，遺憾的是我這位老同因崗位的調整調往其他區域了。

再后來以萬科名義的代建項目，如“萬科·濱河道”“西湖都會”有點強差人意。其中原委不在表述，但總算磕磕絆絆的塵埃落定。也許是萬科的運營模式在改變，品牌輸出也是當下的一種流行方式吧。

現在的萬科在宿遷好像就剩下一個項目“萬科·昆侖上觀”了吧。從拿地到開工建設沸沸揚揚輿情沒有少斷。是支持還是代建都沒有實質性的去了解。從開盤時的宿豫銷冠到后期打折推廣，具體的情況不知情。因為不關心也就不關注。有人問我時我會報以微笑，并以“哈哈”給以回饋。

萬科品牌在我心目中一度是至高無上的。初入這行是時在站28層辦公室的窗戶前看到對面的萬科“金色家園”項目那是一種向往，一種追求，能力使然，最終也沒有入得萬科門欄。

是所失、所不得，皆不如心安理得，想想與其庸人自擾，不如看淡點好。

西楚大地1